Pierwsze mieszkanie – z rynku pierwotnego czy wtórnego?

Decydując się na rozpoczęcie poszukiwań własnego mieszkania, musimy dokonać wyboru między nowym mieszkaniem, które oferuje deweloper, a nieruchomością z tzw. rynku wtórnego. Mimo powszechnie panującej opinii, która głosi, że „nowe jest lepsze”, wybór nie jest wcale prosty i wymaga głębszego przemyślenia oraz analizy własnych potrzeb i możliwości.

W niniejszym tekście, postaramy się scharakteryzować wszystkim zainteresowanym nabyciem mieszkania, najbardziej istotne z przesłanek, wpływających na wybór pomiędzy rynkiem pierwotnym a wtórnym.

Umiejscowienie nieruchomości

Lokalizacja jest niewątpliwie jednym z najbardziej istotnych czynników, na który zwracają uwagę osoby poszukujące mieszkania. Jest to czynnik, w sporym stopniu warunkujący popularność oraz cenę danej nieruchomości.
Budynki mieszkaniowe, budowane przez deweloperów () są z reguły zlokalizowane na przedmieściach, co jest podyktowane dostępnością gruntów pod zabudowę oraz ich niższą ceną. Atutem takiej lokalizacji jest spokojniejsze sąsiedztwo i mniejszy ruch, wadą – przymus dojazdu np. do pracy.
Kupującym interesującym się lokalem bliżej centrum pozostaje wyszukiwanie odstępstw od powyższej zasady lub nabycie mieszkania z „drugiej ręki”. W tym przypadku muszą jednak liczyć się z wyższą kwotą, jaką będą musieli uiścić za własne eM.

Etap zaawansowania inwestycji

Okna dla luksusowych nieruchomości

Autor: Internorm
Źródło: Internorm

Bardzo często decyzja o zakupie lokalu mieszkalnego od dewelopera podejmowana jest jedynie w oparciu o analizę przygotowanych makiet budowanej nieruchomości. Ten stan rzeczy sprawia, że osoby chcące kupić mieszkanie muszą zdecydować się na kupno „kota w worku”, a o rzeczywistych plusach i wadach nieruchomości dowiadują się dopiero po odbiorze kluczy.
W tej kwestii zdecydowaną przewagę mają mieszkania z rynku wtórnego. Potencjalny klient może z łatwością obejrzeć nieruchomość, co z pewnością pozwoli mu przekonać się, czy mieszkanie spełnia jego oczekiwania i czy jest warte ceny jaką przyjdzie za nie zapłacić.

Infrastruktura osiedla

Otoczenie i infrastruktura zlokalizowana w otoczeniu mieszkania w znacznym stopniu oddziałuje na poziom życia jego mieszkańców.
Decydując się na nabycie mieszkania Wrocław z ”drugiej ręki” mamy możliwość całościowej oceny jego otoczenia. czas jaki upłynął od oddania nieruchomości pozwolił inwestorowi na dopracowanie otaczających je skwerów czy placów dla dzieci oraz umożliwił rozwój miejscowej infrastruktury.
Nieco gorzej wyglądają fakty w w odniesieniu do projektów deweloperów,
gdzie stan rozwoju infrastruktury w znacznym stopniu zależy od stopnia zaawansowania inwestycji.

Dostosowanie lokalu

mieszkanie

Autor: Marma Polskie Folie
Źródło: Marma Polskie Folie

Możliwość dostosowania lokalu do własnych potrzeb jest kluczową cechą warunkującą na jego atrakcyjność.
W tym aspekcie zdecydowaną przewagę mają mieszkania z rynku pierwotnego (). Deweloperzy zazwyczaj oprócz lokali w stanie deweloperskim i wykończonych „pod klucz” proponują również opcję przeprojektowania lokalu według życzeń nabywcy, co pozwala kupującemu na dostosowanie mieszkania do indywidualnych potrzeb już na etapie jego budowy. Takie rozwiązanie pozwala na uniknięcie czasochłonnego remontu oraz związanych z nim kosztów.
Takich możliwości nie posiadają osoby, które podjęły decyzję o kupnie mieszkania na rynku wtórnym. Dodatkowo remont mającyna celu np. zmianę rozkładu mieszkania, ze względu na wykorzystaną przy wznoszeniu budynku technologię, może być trudny do zrealizowania lub nawet niewykonalny. Jest to niewątpliwy minus mieszkań z „drugiej ręki”.

Koszty realizacji transakcji

W sytuacji, gdy sprzedającym lokal jest deweloper, kupujący musi uiścić opłatę notarialną oraz ponieść koszty sądowe powiązane z przeniesieniem własności. Ponadto, w przypadku gdy kupuje mieszkanie w stanie deweloperskim, powinien wziąć pod uwagę koszty wykończenia lokalu.
Kupując mieszkanie z rynku wtórnego oprócz kosztów sądowych i notarialnych, kupujący musi zapłacić podatek CPP, wynoszący 2 % ceny transakcyjnej. W sytuacji, gdy korzystał z usług pośrednika, musi również zapłacić opłatę prowizyjną, która w zależności od sytuacji na rynku nieruchomości waha się w przedziale 1,5 – 3% wartości nieruchomości.

Jak widać, aby dokonać optymalnego wyboru pomiędzy mieszkaniem z rynku pierwotnego a wtórnego, trzeba dobrze zidentyfikować własne wymagania oraz dogłębnie przeanalizować kilka ważnych elementów, mających wpływ na atrakcyjność nieruchomości.